ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องรู้จัก Freehold และ Leasehold

เคยสงสัยไหม เวลาคุณจะซื้อ หรือลงทุนในตัวของอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม หรือแม้กระทั่งจะลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ มักจะมีคำว่า "Freehold" กับ "Leasehold" แสดงให้เห็นอยู่บ่อย ๆ สองคำนี้ มีความแตกต่างกันอย่างไร มาทำความรู้จักกับเงื่อนไขและไขข้อสงสัยให้กระจ่างไปพร้อมกัน

การซื้อหรือลงทุนในตัวอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม เป็นต้น
Freehold คือ การครอบครองกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ หมายความว่า คุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ
ทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (ถ้ามี) แบบเบ็ดเสร็จเด็ดขาด ไม่มีกำหนดระยะเวลา คุณมีสิทธิ์เต็มที่ในการใช้ประโยชน์ ดัดแปลง ปรับปรุง หรือแม้แต่ส่งต่อให้ลูกหลานได้แบบไม่มีข้อจำกัดทางเวลา

Leasehold คือ การเช่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ระยะยาว หมายความว่า ผู้เช่าซื้อจะได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์สูงสุดไม่เกิน 30 ปี หรืออาจมีโครงการที่ให้กรรมสิทธิ์ครอบครอง 30+30 ปี จนถึงมากกว่า 60 ปี แต่ไม่ได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ และต้องชำระค่าเช่าซื้อ หรือค่าเซ้งตามกำหนด การถือครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ เมื่อครบเวลาตามสัญญาแล้วจะต้องคืนสิทธิ์ในการครอบครองแก่เจ้าของผู้ให้เช่าซื้อ หรือทำการต่อสัญญาเช่าได้

การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น Freehold คือ กองทุนรวมซื้อและได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ซึ่งกรณีนี้ รายได้ของกองทุนรวมจะมาจากการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นและนำรายได้จากการปล่อยเช่าพื้นที่มาจ่ายเป็นเงินปันผล (dividend) ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน และรายได้จากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อมีการเลิกกองทุนรวม โดยหากมูลค่าการขายอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมถือกรรมสิทธิ์อยู่มีมูลค่าสูงขึ้นกว่าตอนที่กองทุนรวม เข้าไปซื้อในตอนแรก เท่ากับว่าผู้ถือหน่วยจะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนในรูปกำไรที่เกิดจากส่วนต่างของราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (capital gain) ด้วยอีกทางหนึ่ง

กองทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็น Leasehold คือ กองทุนรวมไม่ได้ซื้อตัวอสังหาริมทรัพย์แต่ซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่มีกรรมสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน จะมีเพียงสิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่า เช่น 20 ปี หรือ 30 ปี กองทุนจะได้รับรายได้ค่าเช่าในช่วงที่อยู่ในระยะเวลาสิทธิการเช่า (lease term) เท่านั้น โดยเงินที่กองทุนจ่ายให้แก่ผู้ลงทุนจะอยู่ในรูปแบบของเงินปันผลและเงินลดทุน (ส่วนของมูลค่าสิทธิการเช่าที่ทยอยคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนระหว่างทางไปเรื่อยๆ จนกระทั่งครบอายุสัญญาการเช่า) และมูลค่าสิทธิการเช่าจะลดลงอย่างมีนัยสำคัญในช่วงปีท้าย ๆ ของระยะเวลาของสัญญาเช่า ทำให้เกิดตัวเลขขาดทุนจากการประเมินมูลค่า ซึ่งเป็นรายการขาดทุนทางบัญชีที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง (unrealized loss) ซึ่งเมื่อหมดอายุสัญญาเช่าแล้ว ก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้เจ้าของ กองทุนจะไม่มีสิทธิในการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวอีกต่อไป มูลค่าสิทธิการเช่าก็จะเป็นศูนย์ และจะไม่ได้รับผลตอบแทนในรูปแบบของ capital gain จากการจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เหมือนแบบ Freehold

ดังนั้น ผู้ลงทุนที่สนใจลงทุนกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ควรต้องรู้ข้อมูลของทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นทำเลที่ตั้ง อัตราการเช่า รายได้จากค่าเช่า และแนวโน้มการเติบโตของผลตอบแทนตลอดอายุการลงทุน ซึ่งต้องสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ในการลงทุนของตนเอง เพราะผลตอบแทนจะขึ้นอยู่กับรูปแบบของอสังหาริมทรัพย์ที่เข้าไปลงทุน เช่น ในกรณีของ Leasehold ถ้าผู้ลงทุนถือจนครบอายุโครงการ ก็จะได้รับจะได้รับผลตอบแทนที่จ่ายคืน ทั้งเงินปันผลและเงินลดทุนรวมมูลค่าสิทธิการเช่าเข้ามาด้วย จึงอาจทำให้เข้าใจว่าได้รัผลตอบแทนสูงกว่า เมื่อเทียบกับกรณีของ Freehold